Wohneigentum: Änderungen im Jahr 2025
Für Besitzer von Wohneigentum und Wohnungseigentümergemeinschaften bringt das Jahr 2025 einige Änderungen mit. Wer eine kleine Photovoltaikanlage besitzt, kann Steuervorteile
genießen. Haushalte mit einem bestimmten Jahresstromverbrauch sind zum Einbau eines intelligenten Stromzählers verpflichtet. Änderungen ergeben sich auch für die
Heizkostenabrechnung. Deutliche Veränderungen bringt die Grundsteuerreform für viele Besitzer von Wohneigentum. Wichtig ist auch die Einhaltung verschiedener Fristen im Jahr
2025.
Ab 2025 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentum.
Grundsteuerreform seit 1. Januar 2025 in Kraft
Auf der Basis neuer Hebesätze der Gemeinden und neuer Regelungen gilt seit dem 1.Januar 2025 die reformierte Grundsteuer. Um die Grundsteuer zu berechnen, werden die
folgenden drei Werte angesetzt und miteinander multipliziert:
- Wert des Grundbesitzes (Grundsteuerwert)
- Steuermesszahl
- Hebesatz
Für viele Grundstückseigentümer führt die Grundsteuerreform zu deutlich höheren steuerlichen Belastungen. Solche Mehrbelastungen für das Wohneigentum gelten insbesondere in den Städten. Für die Städte gelten häufig höhere Hebesätze. Es ist jedoch auch möglich, dass sich die steuerliche Belastung verringert, da die Bodenrichtwerte niedrig sind. In teuren Lagen ist die
steuerliche Belastung höher als zuvor, denn dort gelten höhere Bodenrichtwerte. Die Grundsteuerreform soll eine einheitliche Grundsteuer erlauben und die Grundsteuer
gerechter machen. Für die Kommunen soll die Reform keine zusätzlichen Einnahmen schaffen. Länder und Kommunen können die Hebesätze an die örtlichen Gegebenheiten
anpassen.
Degressive Abschreibung mit dem Wachstumschancengesetz
Steuerliche Vorteile kann das Wachstumschancengesetz für Besitzer von Wohneigentum bringen. Ab 2025 gilt für neu errichtete Wohngebäude eine degressive Abschreibung.
Investoren und diejenigen, die sich den Traum vom eigenen Heim erfüllt und gebaut haben, können in den ersten Jahren nach der Fertigstellung bei den Steuern höhere
Abschreibungsbeträge geltend machen. In den ersten sechs Jahren nach Fertigstellung können jährlich fünf Prozent der Baukosten abgeschrieben werden. Nach sechs Jahren gilt
die lineare Abschreibungsmethode, die mit höheren Steuern verbunden ist. Der Staat will Anreize für energieeffiziente Neubauten schaffen und den Wohnungsbau ankurbeln.
Die degressive Abschreibung gilt nur für Wohngebäude, die nach dem 1. Januar 2024 errichtet wurden. Bauherren müssen strenge ökologische Standards erfüllen. Das kann zu
höheren Baukosten führen.
Steuerliche Änderungen mit veränderter Restnutzungsdauer
Ab 2025 gelten veränderte Regeln zur Restnutzungsdauer (RND) für Immobilien, die sich auf die steuerliche Abschreibung auswirken. Die Restnutzungsdauer ist die voraussichtliche
wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Eine kürzere RND bedeutet höhere jährliche Abschreibungen für das Wohneigentum. Der Gebäudewert wird aufgrund der RND bei Verkauf oder Beleihung einer Immobilie beeinflusst. Die bisherige pauschale Festlegung der RND wird mit der neuen Regelung durch eine individuellere Berechnung ersetzt. Sanierungsmaßnahmen können
damit gefördert werden, da eine Sanierung die steuerliche Nutzungsdauer verlängert. Um die RND zu ermitteln, ist häufig ein Gutachten erforderlich, was mit Kosten verbunden ist.
Förderung klimafreundlicher Technologien mit höherer CO2- Steuer
Die CO2-Steuer wurde bereits 2021 eingeführt. Der CO2-Preis ist ab dem 1. Januar 2025 von 45 Euro auf 50 Euro pro Tonne ausgestoßenem Kohlendioxid gestiegen. Fossile
Energieträger wie Erdgas, Heizöl und Benzin sollen damit unattraktiver werden. Der Umstieg auf erneuerbare Energien im Wohneigentum wird gefördert.
Bestandsaufnahme für Etagenheizungen
Bereits zum 31. Dezember 2024 war die Frist für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelaufen, um ein Verfahren zur
Bestandsaufnahme des Zustands für Etagenheizungen zu veranlassen. Diese Maßnahme sollte zur Vorbereitung auf einen späteren Heizungstausch dienen. Bis zum 31. Dezember
2024 mussten Wohnungseigentümergemeinschaften beim Bezirksschornsteinfegermeister für jede Etagenheizung Daten aus dem Kehrbuch sowie verschiedene Angaben vom
Eigentümer anfordern:
- Art der Heizung
- Alter
- Funktionsfähigkeit
- Nennwärmeleistung
- Anzahl der Heizkörper pro Wohnung und Funktionstüchtigkeit
- Zustand der Heizung
- durchgeführte Reparaturen
- Veränderungen an Heizung, Heizkörpern oder Leitungen
- Maßnahmen zur Effizienzsteigerung, beispielsweise Tausch von Heizkörperventilen
Ausweitung der Einkommensteuerbefreiung für Photovoltaikanlagen
Für kleine Photovoltaikanlagen wird die Einkommensteuerbefreiung ausgeweitet. Wurde die Anlage nach dem 31. Dezember 2024 erworben, in Betrieb genommen oder erweitert, wird
die zulässige Bruttolast für die Anwendung der Steuerbefreiung von 15 Kilowatt Peak auf 30 Kilowatt Peak pro Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Bei der Steuerbefreiung handelt es
sich nicht um einen Freibetrag, sondern um eine Freigrenze. Die volle Besteuerung wird bei Überschreiten dieser Grenze fällig.
Die Bundesregierung sieht ab dem 1. Januar 2025 auch eine Reform der Einspeisevergütung für Photovoltaikanlagen vor. Schrittweise soll die bislang garantierte
Vergütung für Solarstrom, der ins Netz eingespeist wird, auslaufen. An die Stelle der Vergütung sollen alternative Fördermodelle treten. Die finanzielle Belastung durch die
Einspeisevergütung soll reduziert werden. Besitzer von Photovoltaikanlagen sollen zu einem stärkeren Eigenverbrauch des erzeugten Stroms angeregt werden.
Die Einspeisevergütung in Zeiten negativer Strompreise entfällt ab 2025. Betreiber erhalten in solchen Phasen für den eingespeisten Strom keine Vergütung. Für die Installation von
Photovoltaikanlagen sieht die Bundesregierung eine einmalige Förderung vor. Die Anfangsinvestition soll damit reduziert und der Eigenverbrauch gefördert werden.
Pflicht zum Einbau von Smart Metern
Messstellenbetreiber müssen seit dem 1. Januar 2025 in Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden und in Haushalte mit einer
Photovoltaikanlage mit einer installierten Leistung von 7 bis 100 Kilowatt einen Smart Meter als intelligentes Messsystem einbauen. Das gilt auch für Haushalte mit E-Ladestation,
Wärmepumpe und anderen steuerbaren Verbrauchseinrichtungen. Haushalten mit Smart Meter müssen ab 2025 dynamische Stromtarife angeboten werden.
Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für Wärmepumpen
In Mehrfamilienhäusern, die vorwiegend mit Wärme oder auch mit Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden, müssen die Heizkosten seit dem 1. Oktober 2024
verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das ist in der novellierten Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Wurde der anteilige Verbrauch zum 1. Oktober 2025 noch nicht erfasst, gilt
bis zum 30. September 2025 eine Übergangsfrist. Gebäudeeigentümer können bis zu diesem Datum Geräte zur Verbrauchserfassung installieren. Nach Ablauf dieser Frist
müssen die Heizkosten für das Wohneigentum verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Strenge Regelungen für Kamin- und Holzöfen
Wer zwischen dem 1. Januar und dem 21. März 2010 einen Kamin- oder Holzofen im Wohneigentum installiert hat, muss ab 2025 strengere Vorgaben gemäß Bundesimmissionsschutzverordnung erfüllen. Bei Feinstaub gelten Grenzen von 0,15 Gramm und bei Kohlenmonoxid von 4 Gramm pro Kubikmeter. Geräte mit höheren Emissionen müssen mit Feinstaubfiltern ausgerüstet oder durch modernere Geräte ersetzt werden.
Energieeffizienz als wichtiger Faktor beim Immobilienverkauf
Mit den steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und erneuerbare Energien gewinnt die energetische Bewertung von Immobilien zunehmend an Bedeutung. Besonders für Eigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus verkaufen möchten, kann eine moderne Heiztechnik wie eine Wärmepumpe oder eine gut gedämmte Fassade einen entscheidenden Einfluss auf den Verkaufspreis haben. Käufer legen immer mehr Wert auf niedrige Energiekosten und nachhaltige Wohnkonzepte. Wer seine Immobilie auf den Verkauf vorbereiten möchte, sollte sich frühzeitig mit den energetischen Anforderungen auseinandersetzen. Eine detaillierte Anleitung zum erfolgreichen Wohnungsverkauf gibt es auf Ratgeber-Haus-Verkaufen.de.
Pflicht zur E-Rechnung für vermietende Eigentümer
Aufgrund einer Änderung des Umsatzsteuergesetzes und als Teil des Wachstumschancengesetzes sind Eigentümer von Wohnungen, die vermieten, seit dem 1.
Januar zum Empfang der E-Rechnung verpflichtet. Die E-Rechnung kann auf elektronischem Weg empfangen, verarbeitet und archiviert werden. Es spielt für vermietende Eigentümer
keine Rolle, ob sie umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei vermieten. Eine E-Rechnung ausstellen müssen nur diejenigen Vermieter des Wohneigentums, die umsatzsteuerpflichtig an
Unternehmer vermieten. Bis Ende 2026 gilt noch eine Übergangsfrist. In dieser Zeit sind Papierrechnungen und Rechnungen in PDF-Form weiterhin erlaubt, doch muss der
Rechnungsempfänger zustimmen.
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